Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100  , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740		
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0063575
Recurso de Apelación 120/2017 

O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 338/2015

Apelante: SOCIEDAD DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RESTRUCTURACION BANCARIA S.A.
PROCURADOR D. FRANCISCO ABAJO ABRIL
Apelado: Dña. ANA BARAGAÑA ASURABARRENA
PROCURADORA Dña. MARIA DEL CARMEN GAMAZO TRUEBA

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA: 

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE: 
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS  SRES./SRAS.  MAGISTRADOS/AS:
Dña. MARGARITA  VEGA  DE LA HUERGA 
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA	
	
En Madrid, a cuatro de diciembre de dos mil diecisiete.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 338/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid a instancia de SOCIEDAD DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RESTRUCTURACION BANCARIA S.A. como parte apelante, representada por el  Procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL contra Dña. ANA BARAGAÑA ASURABARRENA como parte apelada, representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN GAMAZO TRUEBA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/11/2016.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA.

I.- ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-  Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 25/11/2016, cuyo fallo es del tenor siguiente: “Que estimando íntegramente la demanda interpuesta a instancia de Dª ANA BARAGAÑA ASURABARRENA representada por la Procuradora Dª. María Gamazo Trueba, contra SAREB SA representada por el procurador D. Francisco José Abajo Abril, debo condenar y condeno a la parte demandada a cumplir en su integridad el contrato de compraventa de la finca descrita en el hecho primero de la demanda y al pago de 38.710,45 euros y a los intereses legales de dicha suma desde el día 23 de junio de 2014, con condena en costas a la parte demandada.”.

SEGUNDO.-  Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de SOCIEDAD DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RESTRUCTURACION BANCARIA S.A., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.   

II.- FUNDAMENTOS JURIDICOS

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la demanda presentada por DÑA. ANA BARRAGAÑA ASURABARRENA frente a SOCIEDAD DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A. (SAREB), en reclamación de la cantidad de 38.710,45 euros, alegando, sustancialmente, que el día 27 de marzo de 2014 celebró contrato de compraventa sobre la finca parcela de terreno indivisible, designada con el número 191 en el Plano Parcelario del Plan Parcial “Encinares de Alcolea” en el término de la ciudad de Córdoba, y vivienda señalada catastralmente con el número 66-A descrita en la escritura; que después de adquirida la finca comenzaron los trámites para dotar a la vivienda de los suministros de agua y electricidad, requiriendo las compañías suministradoras para la contratación la licencia de primera ocupación así como la infraestructura necesaria para la acometida de los suministros; puestos en contacto con Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba, se le comunica que no se le puede conceder la licencia ya que las edificaciones existentes en la parcela no cumplen con las determinaciones recogidas en la ordenanza de aplicación por superar el coeficiente máximo de edificabilidad; por lo que ha comprado una finca que no puede habitar, y para que la finca adquirida sea apta para su utilización como vivienda, una vez cuente con los servicios mínimos indispensables para ello -luz y agua cuando menos- ha de abordar un procedimiento administrativo que pasaría por la regularización vía expediente de asimilado a fuera de ordenación de edificaciones y piezas secundarias; regularización vía expediente de legalización de la edificación principal; y solicitud de autorización de acometidas y ejecución de obras de las mismas, cuyo coste asciende a 38.710,45 euros. Entiende por ello que se está en un supuesto de inhabilidad de la cosa vendida, pues la que se le ha entregado por el vendedor no es apta para el fin a que viene destinada, que es el de vivienda, la cual debe contar con la infraestructura necesaria para que pueda estar dotada de los suministros precisos a fin de ser habitable, cuya contratación sin embargo le resulta imposible dado que la finca no cuenta con la licencia de ocupación, remitiéndose al informe pericial que aporta como documento 4 de su demanda según el cual la finca se encuentra en una situación NO LEGAL y SIN COBERTURA URBANISTICA, que extrae su perito de certificación urbanística expedida por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba, que también aporta como documento 3 de su demanda, en la cual se indica que la finca incumple el parámetro máximo de edificabilidad; que la pieza destinada a vivienda agota por sí sola la referida edificabilidad; y que las edificaciones auxiliares que se encuentran en la parcela -piscina, cuartos de instalaciones y otras- no son legalizables. Y según la misma certificación, se deberá: a) adecuar la construcción de las edificaciones al parámetro máximo de edificabilidad, lo que implicaría necesariamente la demolición; o b) tramitar el expediente Asimilado a Fuera de Ordenación; todo ello como paso previo para poder iniciar los trabajos de acometida de suministros, de los que también carece la finca cuando se compra, y posterior contratación de los mismos. Sostiene por ello que se le ha entregado una cosa por otra (aliud pro alio), existiendo pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto para el fin al que se destina, lo que permite acudir a la protección que dispensan los art. 1101 y 1124 CC. Y solicita que se condene a la demandada a cumplir en su integridad el contrato de compraventa descrito; y a indemnizarle con la cantidad de 38.710,45 euros, más intereses legales desde el requerimiento extrajudicial, siendo esta cantidad la necesaria para dotar a la finca de la infraestructura material y jurídica necesaria para servir al fin previsto en el contrato: su habitabilidad. 

La demandada se opone a la demanda. Reconoce el contrato suscrito con la actora, pero alega que conocía en el momento de la compraventa la situación urbanística de la finca, tal como manifiesta en la escritura otorgada ante notario. Niega que haya existido incumplimiento contractual pues vendió y entregó las fincas como se había estipulado; que la licencia de primera ocupación no figura en el contrato como elemento esencial del mismo; no existiendo incumplimiento alguno; y en todo caso, aún de haber existido incumplimiento contractual, aunque insiste en que no lo hay, no tendría relevancia suficiente como para determinar la inhabilidad o “aliud pro alio” en el objeto de la compraventa, y la resolución contractual, pues las parcelas tienen la calificación de finca urbana y sobre las mismas se puede edificar, ya que según la certificación de la Gerencia de Urbanismo aportada por la actora todo pasa por una previa actuación para obtener la licencia consistente en tramitar el certificado de reconocimiento. Por último, se opone a la cuantificación de los daños reclamados por entender que no están justificados. 

La sentencia de instancia acoge la demanda, condenado a la demandada a cumplir en su integridad el contrato de compraventa litigioso y condenando a la demandada al pago a la actora de la suma de 38.710,45 euros. Entiende que está acreditado que la propiedad vendida por la demandada a la actora incumple el parámetro máximo de edificabilidad máxima en la parcela, que solo la vivienda agota el máximo de edificabilidad permitida por la normativa invocada de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba, y por esas razones no se le concede la licencia de primera ocupación, debiendo para subsanar el exceso de edificación, bien demoler dicho exceso, o bien iniciar un expediente administrativo para conseguir la legalización de dicha edificación. Que hasta entonces la vivienda no cuenta con licencia de primera ocupación, no siendo susceptible de ser habitada, pues aunque se ha podido contratar el suministro de agua en septiembre de 2015 (un año y medio después de ser vendida), no ha sido así con el suministro eléctrico. Expresa que si bien en la escritura de compraventa la compradora afirma conocer los datos urbanísticos de la finca, se hace referencia a la extensión, cabida y linderos, no si la misma estaba construida legalmente, siendo de presumir que de haber conocido dicha circunstancia la compradora no hubiera contratado. Por ello condena a la demandada a cumplir en su integridad el contrato de compraventa, es decir, a entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad; y condena a la demandada a indemnizar a la actora en la suma de 38.710,45 euros por los gastos ocasionados para obtener la licencia de primera ocupación y dotar a la vivienda de los suministros correspondientes, calculando el coste conforme a los módulos actualizados COA Córdoba y siendo las tasas administrativas fijas en cuanto a los trabajos de acometida sin que se aprecie que sean desmesurados y sin que hayan sido contradichos.

Frente a la resolución se alza la demandada solicitando una sentencia absolutoria en base a argumentos en los que reitera sus alegaciones de inexistencia de inhabilidad del objeto; añadiendo, respecto a las consecuencias jurídicas del aliud por alio, que de apreciarse la existencia de tal supuesto, ello llevaría aparejada necesariamente la resolución del contrato, al ser imposible cumplir un contrato cuyo objeto sea absolutamente inhábil para el fin pretendido, con íntegra restitución de las prestaciones; y si como dice la sentencia apelada, a pesar de que en la escritura de compraventa la actora afirma conocer los datos urbanísticos de la finca, ésta no conocía que la misma superaba la edificación máxima y de haberlo conocido no hubiera suscrito el contrato, estaríamos en sede de vicios ocultos y no ante aliud pro alio, hallándose caducada la acción por vicios ocultos.

La actora se opone al recurso y solicita su desestimación e íntegra confirmación de la sentencia de primera instancia. Reitera la existencia de inhabilidad de la finca; precisando que para resolver la situación en que se encuentra, ha iniciado los trámites para la obtención de los preceptivos permisos, habiendo aportado documentación relativa a la contratación del suministro de agua, en septiembre de 2015 cuando la vivienda se adquirió en marzo de 2014, sin que nada se haya podido hacer respecto del suministro eléctrico. También arguye, respecto de las consecuencias del aliud pro alio, que el fundamento de su reclamación es el de conseguir que la cosa vendida esté en condiciones de ser usada para el fin adquirido; motivo por el que se solicitó la indemnización consistente en el abono del coste de las partidas indicadas: expediente de legalización de la vivienda; expediente de asimilado a fuera de ordenación del resto de edificaciones no legalizables; y obras necesarias para la realización de las acometidas de agua y luz. Ello al amparo del art. 1124 CC que permite escoger entre el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, habiendo solicitado en el suplico de la demanda la condena a la entidad demandada a cumplir en su integridad el contrato de compraventa de la finca con indemnización en la cantidad referida.

SEGUNDO.- Tal como han quedado resumidos los antecedentes del presente recurso en atención a la pretensión deducida, objeto del proceso, sentencia dictada y motivos por los que se recurre la resolución, conviene comenzar por precisar que constituye doctrina y jurisprudencia reiterada que la valoración de la prueba es una función propia del Juzgador de instancia cuyas conclusiones deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, según se expresa, entre otras muchas en la STS de 14 de diciembre de 1989. Al respecto, debe tenerse en cuenta que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a las que está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de los jueces por el suyo propio (SSTS de 1 de marzo de 1994 y 3 de julio de 1995, entre otras muchas). Por ello, cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y, en su caso, de las reglas relativas a la prueba tasada y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez "a quo" de forma arbitraria, ilógica, insuficiente, incongruente o contradictoria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente: «Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...».

TERCERO.- En el presente caso, tras el análisis de las actuaciones y los hechos relevantes puestos de manifiesto, tras la revisión de las pruebas practicadas en las actuaciones, la Sala comparte plenamente las conclusiones valorativas del conjunto de la prueba practicada, que permite establecer como sustrato fáctico esencial de las pretensiones, que:

1.- Mediante escritura pública otorgada el día 27 de marzo de 2014 se celebró entre los ahora litigantes contrato de compraventa sobre la finca parcela de terreno indivisible, designada con el número 191 en el Plano Parcelario del Plan Parcial “Encinares de Alcolea” en el término de la ciudad de Córdoba, con una extensión superficial de 3.550 metros cuadrados; y vivienda construida sobre dicha parcela señalada catastralmente con el número 66-A y que se describe en la escritura, con una superficie construida de 537 metros cuadrados, en dos plantas; el resto del solar no ocupado por la edificación está destinado a zona de recreo y piscina. Se describen igualmente los lindes de la finca en cuestión. Se hace constar el valor real de venta (285.000 euros) y la cantidad en la que por sociedad de tasación se valora la finca (305.536,47 euros).

Se hace constar igualmente:

SITUACION URBANISTICA Y FISICA DE LA FINCA: La parte compradora declara conocer con detalle y aceptar, la situación urbanística de dicha finca, así como sus características de construcción y materiales empleados, estado de conservación físico y edificatorio, de terminación, así como su situación y linderos, por haberlas visitado, encontrándolas a su total y plena conformidad y manifestando conocer asimismo las superficies donde se ubican los elementos comunes que les sirven y sobre los que se proyectan los derechos y obligaciones de dicho conjunto.

2.- Habiendo iniciado la compradora los trámites para dotar a la vivienda de los suministros de agua y electricidad, y dado que las compañías suministradoras necesitan para tal contratación la licencia de primera ocupación así como la infraestructura necesaria para la acometida de los suministros, acude a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba que emite certificado en el que se recoge que se ha emitido informe de fecha 27 de mayo de 2014 en relación con la solicitud formulada por Ana Baragaña Asurabarrena sobre situación urbanística de parcela en calle Roble 58 parcela 191 en el ámbito del PP Encinares de Alcolea, conforme al cual:

“…. La parcela sobre la que se pide información urbanística se encuentra calificada como SUELO URBANO CONSOLIDADO, descrita en el correspondiente Proyecto de Compensación: “Parcela de terreno indivisible correspondiente a la designada con el num. 191 en el Plano Parcelario del Plan Parcial, sujeta a Ordenación	UAS-1, con edificabilidad máxima de 130 m2. Ocupa una extensión superficial de 3.550 m2”; y a la que es de aplicación la Ordenanza UAS-1 … Respecto de las edificaciones existentes dentro de la parcela, caso de no poder ser legalizables -que no se cumpla con las determinaciones recibidas en la ordenanza de aplicación- se deberá, bien realizar las obras necesarias para el cumplimiento de las mismas; o, en caso contrario, tramitar el correspondiente certificado de reconocimiento de encontrarse en la situación legal de Asimilado al régimen de fuera de Ordenación -Obras, instalaciones, construcciones  edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística y que resulten disconformes con las determinaciones del presente Plan, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo establecido en el art. 185.1 de la LOUA.”

3.- Informe pericial emitido por D. Rafael León Domínguez, Arquitecto. Se emite en septiembre de 2014. Para ello refiere el perito que ha contado con un ejemplar de la tasación-valoración de la empresa TINSA cuya finalidad fue la garantía hipotecaria de préstamo para la adquisición del inmueble.

“ANALISIS. Se advierten las siguientes deficiencias e incorrecciones:

Descripción y superficie de la edificación. Características constructivas. Instalaciones. Se especifica que la vivienda no cuenta con instalación de gas ciudad ni de energía solar. Pero en ningún momento se especifica expresamente que LA VIVIENDA NO CUENTA CON ACOMETIDA DE SERVICIOS URBANISTICOS DE AGUA NI ELECTRICIDAD.

Descripción urbanística. Se especifica “… En función de los documentos aportados y las comprobaciones realizadas, el inmueble valorado cumple aparentemente la normativa urbanística”. Es un error que consideramos GRAVE, dado que la edificación se encuentra en una situación no legal y sin cobertura urbanística. Es una urbanización realizada sin proyecto y que incumple en algunas de las piezas construidas los parámetros urbanísticos aplicables, lo que impide abordarse un Expediente de Legalización global al conjunto de la parcela. Es una edificación que no cuenta con autorización urbanística ni certificación de primera ocupación alguna, lo cual impide de forma directa la solicitud de servicios e infraestructuras urbanos. No obstante, existe tramitación legal viable de Procedimiento de Reconocimiento de Asimilación a Fuera de Ordenación (AFO) que permitirá en su caso, para las piezas no susceptibles de ser legalizadas por Expediente de Legalización, su aptitud para el uso al que se destina - en este caso vivienda (sin perjuicio del mantenimiento de su carácter ilegal).

La propiedad incumple el parámetro de edificabilidad máxima en la parcela, por cuanto únicamente la pieza destinada a vivienda principal agota la edificabilidad - teniendo presente que la superficie de planta inferior no computase por cumplimentar las características de edificación bajo rasante. Las piezas edificadas como piscina, cuartos de instalaciones, vivienda de recreo posterior y otras es obligatorio acreditarlas previamente según procedimiento AFO (asimilado a fuera de ordenación), para que una vez regulada su situación urbanística, se pudiera obtener mediante el procedimiento de Expediente de Legalización la Certificación de Legalización de Obras para la vivienda principal y que regularizaría la situación urbanística de la edificación y permitiría la contratación de los servicios urbanos necesarios.

Con todo esto, la edificación en su estado actual y hasta en cuanto njo se proceda a su regularización tiene la consideración de EDIFICACION ILEGAL.

Se trata sin duda de un ERROR - OMISION de carácter GRAVE, cara al fin principal de la TASACION VALORACION que no ha tenido en cuenta este hecho. (…)

CONCLUSION:

La Tasación-Valoración tomada en cuenta para la COMPARA VENTA del inmueble y cuyo destino era el de servir de garantía hipotecaria es INVALIDA, dado que no hace un análisis VERAZ y adecuado del bien al que se refiere, en cuanto a que no tiene en cuenta la CONSIDERACION DE EDIFICACION ILEGAL del inmueble.

Se hace un estudio de mercado y una valoración, como si de una edificación legalmente consolidada se tratase, omitiendo u obviando la DEPRECIACION que por la gravedad de las infracciones referidas y ya comentadas debiera ganarse la edificación.

Se trata de una vivienda que no tiene consolidado ni garantizado su acceso a los servicios urbanos mínimos (luz, agua) y que requiere unos gastos de asesoramiento y tramitación técnica para regularizar urbanísticamente la edificación - EXPEDIENTE DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACION (AFO) de las edificaciones anexas no legalizables y EXPEDIENTE DE LEGALIZACION de la edificación principal - vivienda, así como el desembolso en la ejecución y desarrollo de las diferentes acometidas, previa tramitación de las autorizaciones respectivas.

VALORACION DE COSTES PARA LA REGULARIZACION URBANISTICA DE LA EDIFICACION Y DOTACION DE SERVICIOS URBANOS: 38.710,45 euros (honorarios técnicos arquitecto: 22.291,52 euros; tasas administrativas: 5.699,81 euros; obras realización acometidas urbanas: 4.990 euros).”

4.- La actora ha iniciado expediente asimilado a fuera de ordenación de fecha 16 de septiembre de 2015 (folios 203 a 207); habiendo procedido también a la contratación del suministro de agua con EMACSA, con fecha de alta de 18 de septiembre de 2015 (folio 200), y sus correspondientes acometidas (folios 201 y 202).

CUARTO.- Llegados a este punto pasaremos a analizar la causa de pedir o acción ejercitada por la actora por incumplimiento contractual, dirigida, en el marco de los artículos 1124 y 1101 CC, al cumplimiento del contrato con indemnización de daños y perjuicios; y si se puede considerar que la finca adquirida por la demandante carece de las condiciones necesarias de habitabilidad para el fin para el que fue adquirida -vivienda- determinante de tal incumplimiento.

Como expresa la SAP Madrid, Sección 18, de 5 de noviembre de 2012:

“Por lo que hace concretamente a la compraventa y en relación con la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida como paso previo o simultáneamente la entrega del precio de conformidad con la Jurisprudencia debe distinguirse entre: a) falta de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio", cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1214 cc., pues la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio (SSTS. TS. 29-04-94, 12-6-95 y 02-09-98, 27-04-99) según la cual no cabe estimar como entrega de cosa defectuosa a que se refiere los presupuestos del arts. 1484 cc. cuando aquellos por su entidad física o funcional y habida cuenta del contrato impongan un incumplimiento contractual que haga inútil la cosa para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza. La inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador. Los deterioros, desperfectos, irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificulten su utilidad, deben atacarse por el adquirente-comprador a través de la normativa citada al socaire de las históricas acciones edilicias del derecho honorario en su desarrollo justinianeo de carácter estimatorio o de reajuste del juicio a causa de tales defectos ocultos y explicables para no bloquear o agilizar el tráfico de entre cambio de bienes por dinero" (STS 17-02-94); b) cuando el incumplimiento del contrato constituye una mera imperfección de la obligación, tal irregularidad ha de sancionarse no con los efectos más graves sino con la indemnización de daños y perjuicios consiguiente de la falta de cumplimiento del tenor de las obligaciones contractuales que concede el art. 1101 cc. en función de la cobertura general que dicho precepto ofrece a toda relación obligacional, resarcimiento que se traduce en la rebaja de una cantidad proporcional del precio que haya de satisfacerse por aquel frente a quien se acciona con la exigencia del pago. Y es que el incumplimiento inexacto o defectuoso no alcanza la virtualidad suficiente para motivar la resolución del contrato.”

Asimismo, recoge la STS Sala 1ª, de 9 de julio de 2007, lo siguiente: ".....la consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las circunstancias que, conforme a la caracterización jurisprudencial, conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo -Sentencias de 28 de mayo de 2001 EDJ 2001/6624 y de 28 de noviembre de 2003 EDJ 2003/158317-, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto -Sentencias de 24 de enero de 2001 EDJ 2001/15 y de 28 de noviembre de 2003-.”.

QUINTO.- Con este telón de fondo, la cuestión es determinar la adecuación que la finca adquirida respecto al fin que le es propio -vivienda-, si existe una situación de grave dificultad para el uso normal de la misma, más allá de la mera insatisfacción subjetiva del comprador.

Pues bien, entendemos que ha quedado demostrado, en las circunstancias expuestas, la inhabilidad del objeto de la compraventa, resultado de la constatada imposibilidad de obtener los suministros de agua y luz necesarios para su habitabilidad, al no cumplir la edificación con las determinaciones de la ordenanza de aplicación, que la hace material y jurídicamente inadecuada para el fin que le es propio, lo que determina el incumplimiento del contrato con la subsiguiente insatisfacción objetiva del comprador, y le permite acudir a la protección dispensada por el artículo 1124 del Código Civil, con la consiguiente indemnización por daños y perjuicios conforme al artículo 1101 del mismo Código Civil.

En nada empece a la apreciación de la inhabilidad del objeto de la compraventa el hecho de que pueda regularizar dicha situación obteniendo las licencias necesarias, vía expediente de asimilado a fuera de ordenación de edificaciones y piezas secundarias, regularización vía expediente de legalización de la edificación principal, y solicitud de autorización de acometidas y ejecución de obras de las mismas. Analizando la situación de la finca adquirida, es obligado concluir que si ciertamente no es que no sirva en ningún caso y de forma definitiva para el uso a que viene destinada -vivienda-, pues la situación urbanística de la misma puede regularizarse, permitiendo su normal habitabilidad, por lo que no se está en el caso de prestación por completo inútil o inhábil para el fin propuesto, sí cabe reconocer esa inhabilidad material y jurídica cuando se produce la adquisición, quedando restringida, a expensas de acometer su regularización -solventando la habilitación administrativa necesaria para contratar los necesarios suministros con las acometidas precisas-, la utilidad esperada y que era exigible en la finca adquirida, constituida por un terreno sobre el que se halla edificada una vivienda cuyo destino es ser habitada, aspecto del que no puede prescindirse y que implica incumplimiento de las obligaciones contractuales, irregularidad que aquí ha de sancionarse, no con los efectos más graves -pues el incumplimiento inexacto o defectuoso no alcanza la virtualidad suficiente para motivar la resolución contractual-, sino con la indemnización de daños y perjuicios consiguiente de la falta de cumplimiento del tenor de las obligaciones contractuales que concede el art. 1101 CC, elección que no comporta otra cosa que la elección de cumplimiento del contrato, consistiendo el resarcimiento del daño en la condena al pago las cantidades en las que se ha valorado en el informe pericial aportado con la demanda los gastos que ha de asumir la actora para tal regularización; habiendo además justificado la demandante que ha iniciado la tramitación del correspondiente expediente al efecto. 

SEXTO.- No podemos alterar estos criterios por el hecho de que en la escritura pública de fecha 27 de marzo de 2014 se diga: 

“SITUACION URBANISTICA Y FISICA DE LA FINCA: La parte compradora declara conocer con detalle y aceptar, la situación urbanística de dicha finca, así como sus características de construcción y materiales empleados, estado de conservación físico y edificatorio, de terminación, así como su situación y linderos, por haberlas visitado, encontrándolas a su total y plena conformidad y manifestando conocer asimismo las superficies donde se ubican los elementos comunes que les sirven y sobre los que se proyectan los derechos y obligaciones de dicho conjunto.”

No son relevantes tales menciones que aparecen como declaraciones no de voluntad sino de conocimiento y se revelan como fórmulas preestablecidas por el profesional vendedor (SOCIEDAD DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A. -SAREB-). Se trata de una manifestación que no supone que la compradora tuviera conocimiento en el momento de suscribir el contrato de compraventa de la verdadera situación urbanística de la finca que adquiría y las dificultades que presentaría el efectivo uso de la vivienda y su habitabilidad, que solo descubre cuando acude al Ayuntamiento de Córdoba para recabar información ante la imposibilidad de contratar los suministros mínimos de luz y agua por las razones que venimos describiendo y es innecesario reiterar. Resulta palmario, tal como razona la Juzgadora de instancia, que si la adquirente hubiera tomado conocimiento de la verdadera situación urbanística de la finca, no la hubieran adquirido.

SÉPTIMO.- Por todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación, lo que conlleva la imposición a la recurrente de las costas de la alzada, conforme a los arts. 394 y 398 LEC. 

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

III.- FALLAMOS

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SOCIEDAD DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A. (SAREB) contra la sentencia de fecha veinticinco de noviembre de dos mil dieciséis, dictada  por el Juzgado de Primera Instancia número 36 de Madrid, y CONFIRMAMOS dicha resolución; sin imposición de las costas de este recurso.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0120-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe