Supuestos generales de cancelación de hipoteca
a).- Consentimiento del acreedor en la cancelación
La cancelación de una hipoteca podrá siempre realizarse por el sistema normal: el consentimiento del acreedor que menciona el art. 82 de la Ley Hipotecaria (LH).
En este sentido, nos remitimos al tema Cancelación de hipoteca y condición resolutoria por acreedor
b).- Si la deuda está representada por letras de cambio
De forma que su exhibición por la parte compradora acredita su pago y así pueda cancelarse la hipoteca. Puede verse el tema Cancelación de condición resolutoria por exhibición de letras
Se precisa acta notarial según doctrina de la Resolución de la DRN de 18 de septiembre de 2002.
c).- Pacto facultando al deudor
Para que, por sí sólo, pueda pedir la cancelación de la carga transcurrido un determinado tiempo desde el vencimiento del último pago garantizado o fecha de cumplimiento de la obligación siempre que no conste en el Registro la pertinente reclamación. Debe haberse pactado en la escritura de hipoteca o en otra posterior, pero por ambas partes contratantes.
En este caso, es suficiente presentar el título de compra y una instancia. Así, la citada Resolución de la DRN de 18 de septiembre de 2002 dice:
Se trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. artículo 82 párrafo segundo de la LH, si bien en unión de un contenido del asiento registral que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación (cfr. artículo 18 de la LH), y en tales hipótesis el título para la cancelación sería precisamente esa escritura de compraventa con condición resolutoria (cfr. artículo 174 párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), por lo que sería suficiente la instancia presentada si a ella se acompañara la escritura referida, como admitió ya este centro directivo en Resolución de 13 de marzo de 1999 y establece para el Derecho hoy vigente el párrafo quinto del artículo 82 de la LH, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001 (no aplicable al presente caso), que contempla también la cancelación mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma.
d).- Cancelación por caducidad, que seguidamente se estudia.
Caducidad de hipoteca cuando conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada
Al tratar el tema de la caducidad de esta clase de hipoteca hay que precisar, a su vez, dos supuestos distintos:
Supuestos
- Primer supuesto: que se haya establecido un plazo de duración de la hipoteca de forma clara y nítida.
A su vez, hay que distinguir:
a).- Hipoteca en que, sin ser necesario, voluntariamente se ha pactado expresamente un plazo de caducidad, por ejemplo: la hipoteca caducará el 31 de diciembre de 2030. En efecto, nada impide que la hipoteca, como todo derecho real, tenga una duración concreta; como dice la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2014, en este supuesto únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo; en este caso, puede pedirse la cancelación al amparo del párrafo 5º del art. 82 de la LH (la causa de cancelación resulta del título en cuya virtud se inscribió la hipoteca), pero hay una excepción: que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida (Resolución de la DGRN de 8 de abril de 2015 y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de abril de 2021), pero, como reconoce la Resolución de la DGRN de 30 de julio de 2018, no siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.
Por lo tanto, como destaca la Resolución de la DGRN de 8 de julio de 2016 y reitera la Resolución de 8 de marzo de 2019, a efectos de su cancelación es fundamental la diferencia entre un plazo de caducidad de la hipoteca y el plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida. Si está claro el plazo de duración de la hipoteca misma, como dice la Resolución de la DGRN de 21 de octubre de 2016, será posible, transcurrido dicho plazo, la cancelación de la hipoteca; igualmente es cancelable por caducidad una hipoteca, transcurrido los años por lo que fue constituida a contar del otorgamiento de la escritura, sin que en las restantes estipulaciones se aprecie dato alguno que haga dudar si lo que se pretendió era fijar únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (Resolución de la DGRN de 31 de julio de 2018).
b). Hipoteca en que necesariamente debe fijarse un plazo de duración; es el caso de las hipotecas flotantes a que se refiere el art. 153 bis de la LH cuando en este tipo de hipoteca se exige fijar el plazo de duración de la hipoteca.
Aquí no hay que discutir si el plazo plazo de duración de la hipoteca se ha fijado de forma clara y nítida, pues como dice la Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,:
El artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas ya que no distingue a este respecto, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca.
En este supuesto de hipoteca flotante, expirado el plazo podrá solicitarse incluso por instancia privada su cancelación; lógicamente hay que tener en cuenta que se pueden haber previsto prórrogas; por ello, en tal caso, deberá estarse a lo que se hubiere convenido al respecto, y si se ha previsto en la escritura la necesidad de notificar notarialmente a la otra parte su voluntad en contra de la prórroga con unos determinados días antes del vencimiento de cada periodo anual, deberá acreditarse dicha Acta para obtener la cancelación de estas hipotecas por caducidad.
- Segundo supuesto: se define únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Ejemplo: se garantiza con hipoteca un préstamo siendo el pago de la última cuenta el día 31 de diciembre de 2020; el impago de las cuotas correspondiente da derecho al ejercicio de la acción hipotecaria. En este caso la acción hipotecaria no caduca el día en que el deudor está obligado a pagar; a partir de esta fecha entrará en juego realmente el tema de qué se exige para poder pedir la cancelación de la hipoteca por caducidad. Es el mismo caso de que se avale a un tercero por operaciones de éste hasta una determinada fecha.
En este segundo supuesto, como dice la Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2017, para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, como luego se señala.
Esta es la diferencia entre las hipotecas flotantes y las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito; como dice la Resolución de 13 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:
Las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito», el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito (artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria).
Sin embargo, en las «hipotecas flotantes» el plazo estipulado lo es de la hipoteca y, por tanto, la inscripción respectiva podrá cancelarse por caducidad llegado el término pactado o la última de sus prórrogas posibles (artículos 82, párrafo segundo, y 153 bis de la Ley Hipotecaria).
La auténtica caducidad es lo que ahora examinamos:
Historia de la caducidad
El R.D. 1.867 /1998 de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario estableció que las condiciones resolutorias explícitas del art. 11 de la LH -con nueva redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, – entró en vigor el 1 de noviembre de 2015 – podían cancelarse a los quince años y las propias hipotecas a los 20 años (salvo que se hubiere pactado un plazo inferior), contando desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantizaba debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, pero exigía que la petición la formulare el titular registral que no hubiese sido parte en el acto en virtud del cual se constituyó tal derecho; ello llevaba a que debía ser, por ejemplo, otro acreedor hipotecario, o un comprador de la finca el que pidiera tal cancelación por caducidad.
La Sentencia del T.S. de 24 de febrero de 2000 consideró legal el precepto, pero el mismo T.S. en la Sentencia de 31 de enero de 2001 anuló este párrafo, con base a que el plazo de 15 años referido a las condiciones resolutorias no respetaba los plazos de prescripción que regulaban entonces determinadas legislaciones forales de Cataluña y Navarra (30 años) y no habiendo, a juicio del T.S., medios hábiles para mantener la vigencia parcial del precepto en relación a las hipotecas.
Por ello la Disposición Adicional 27ª de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre de 2001, bajo el título de Cancelación de condiciones resolutorias e hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad por caducidad, dice lo siguiente:
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del pago del precio aplazado a que se refiere el art. 11 de la LH de esta ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligaciones, para las que no se hubiere pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Normativa aplicable a la cancelación de esta clase de hipoteca
Por tanto:
- Puede solicitarla el dueño que aplazó el pago o hipotecó, o el titular de cualquier derecho real, sea anterior o posterior a la carga.
Obsérvese: puede solicitarla el dueño que aplazó el pago o hipotecó, o el titular de cualquier derecho real, sea anterior o posterior a la carga. Obsérvese que puede solicitarla el dueño o el titular registral de algún derecho sobre la finca, y no lo tiene quien tenga a su favor una anotación preventiva; así lo aclara para la cancelación de condición en una venta con precio aplazado ? doctrina igualmente aplicable a una hipoteca – la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 21 de febrero de 2020. diciendo:
La ley es clara por tanto al legitimar sólo al titular registral de cualquier derecho sobre la finca para cancelar por prescripción legal las condiciones resolutorias pactadas. Si se tiene en cuenta que por titular registral debe considerarse a quien tiene inscrito algún derecho sobre la finca (véase artículo 38 Ley Hipotecaria), y no a quien tiene meramente a su favor una anotación preventiva -asiento provisional y temporal-, la conclusión es que el anotante de un embargo no dispone a su favor de la facultad excepcional de acudir a la cancelación de la condición resolutoria por prescripción de la facultad resolutoria. La posición jurídica del titular registral es bien distinta que el mero anotante, quien solo goza del efecto de enervar la fe pública frente a terceros, pero no de los demás efectos del sistema registral, como la fe pública, la prioridad o la legitimación registral.
Pero la Resolución de la DGRN de 24 de septiembre de 2011 admitió que el solicitante fuere un hijo del titular registral, aunque no hubiere inscrito la finca a su nombre, si acreditaba su título de heredero.
- Debe haber transcurrido el plazo de caducidad según la legislación aplicable y un año más después sin que llegue al Registro renovación, interrupción, ejecución, etc.
Plazo:
- El plazo para las hipotecas en todo el territorio nacional es de veinte años, más uno más; como lógicamente dice la Resolución de la DGRN de 10 de mayo de 2018, en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años de su fecha: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (art. 128 de la LH) más el año añadido por el artículo 82 de dicha Ley.
Y ello es también aplicable a Cataluña, como recuerda la Resolución JUS/2384/2009, de 20 de julio.
En la Resolucion JUS/1246/2015, de 14 de mayo, se plantea si el plazo de caducidad de una hipoteca en Cataluña ha de ser el general de 10 años o debe aplicarse la norma estatal; esta Resolución advierte que el propio art. 121-20 del Codi civil de Catalunya permite la aplicación de plazos excepcionales regulados por leyes especiales, y por ello el ejercicio de la acción hipotecaria se sujeta al plazo de 20 años del art. 128 LH.
La Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2005 indica la diferencia entre caducidad de la acción hipotecaria (20 años) y prescripción del crédito.
Cómputo del plazo:
Según la Resolución de la DGRN de 26 de septiembre de 2007, el plazo de prescripción del derecho se ha de contar no desde la fecha de otorgamiento de la escritura de constitución sino desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecho en su totalidad según el Registro.
Ausencia de prórrogas:
Así, la Resolución de la DGRN de 8 de marzo de 2005 deniega la cancelación por caducidad por entender que el inicio de un procedimiento de ejecución es una reclamación del acreedor que, conforme con el art. 1973 del Código Civil (CC), interrumpe el plazo de prescripción de la acción hipotecaria.
La Resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2013 pone la atención al supuesto de que se haya convenido prorrogas de la hipoteca, de forma que para la cancelación por caducidad deberá haberse agotado éstas más el plazo necesario de 20 años y un año más; por ello en el caso de que al constituirse la hipoteca se pactase que de no satisfacerse en una fecha determinada se entendería prorrogada por unos determinados años más, el cómputo debe realizarse a contar de la finalización de los años de la prórroga; así lo decide la Resolución de la DGRN de 14 de octubre de 2011, que afirma:
El argumento del recurrente, según el cual no consta en el Registro la prórroga, por lo que no puede afectarle conforme al artículo 144 de la LH, no es admisible, pues la prórroga ya resulta del Registro en la propia inscripción de constitución de hipoteca, siendo por tanto oponible la misma al tercer adquirente, dado que para excluir la prórroga lo que debería constar es la exigencia de pago por parte de los tenedores, extremo que no se ha acreditado ni resulta del Registro.
La Resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2013 lo reitera:
han de resultar de manera indubitada del Registro los datos que permitan constatar, sin margen de duda, el transcurso de los plazos que posibilitan la cancelación al amparo del artículo 82 párrafo quinto.
Por tanto, si está prevista e inscrita la posibilidad de prórroga de una hipoteca hasta un máximo determinado de años, no se puede entender aplicable la caducidad convencional por el transcurso del tiempo de duración de la hipoteca previsto inicialmente. (Resolución de 2 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).
No haya habido procedimiento de ejecución; nota de expedición de cargas
En efecto, la nota de expedición de cargas interrumpe la prescripción. Pero como ha indicado la DGRN en varias resoluciones y recuerda la Resolución de 5 de junio de 2018, hay que diferenciar dos hipótesis diferentes:
– Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite), no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal. (Se reitera en la Resolución de la DGRN de 19 de junio de 2019).
??Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente -al menos desde la perspectiva registral- y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto, ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción no podrá cancelarse, por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.
No debe confundirse la caducidad de la hipoteca con el plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida (Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2015).
Caducidad de las hipotecas anteriores a 1 de enero de 1945
A las hipotecas constituidas antes de 1 de enero de 1945, aplicable en especial a antiguas hipotecas dotales, les es de aplicación la disposición transitoria tercera de la ley Hipotecaria que dice:
Caducarán las inscripciones de hipoteca que en 1 de enero de 1945 cuenten con más de treinta años de antigüedad a partir de la fecha del vencimiento del crédito sin haber sufrido modificación, si dentro del plazo de dos años, contados desde el referido día 1 de enero de 1945, no han sido renovadas, interrumpida su prescripción o ejercitada debidamente la acción hipotecaria, y asimismo las que, constituidas con anterioridad a dicho día, vayan cumpliendo en lo sucesivo los treinta años de antigüedad, con las mismas condiciones y requisitos.
Criterio sobre la caducidad
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se el plazo fijado en la constitución está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca (Resolución de la DGRN de 8 de abril de 2015).
Además, no basta el transcurso del plazo fijado para su extinción si además se pactó la necesidad de un requerimiento notarial si éste no se aporta. (Resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2019).
No debe confundirse el pacto que fija un plazo de caducidad del asiento de hipoteca (al que se aplica el art. 82.2 párrafo de la ley hipotecaria, con el pacto convencional que fija un plazo de caducidad para el ejercicio de la acción hipotecaria, caso en que se aplica el párrafo 5º del art. 82 y, por tanto, podrá cancelarse la hipoteca siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. (Resolución de la DGRN de 2 de octubre de 2019).
Caducidad del asiento cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada
La regla octava del art. 210 dice:
Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.
Como señala la Resolución de la DGRN de 10 de mayo de 2018, la citada norma del art. 210 de la LH de la Ley Hipotecaria no se fundamenta en la institución de la prescripción de las acciones sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien establece un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
Detalla la Resolución de la DGRN de 2 de diciembre de 2015 las diferencias entre el art. 82 y el art. 210 LH:
La norma del art. 210.8ª de la LH convive con la ya citada del artículo 82.5.ª, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación.
En efecto, mientras que el artículo 82.5.º limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo artículo 210 de la LH la extiende a «cualquier interesado».
Por otra parte, el artículo 82.5.º tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final 1 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.
En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
Además, el artículo 82.5 se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado, no a las condiciones resolutorias en garantía de cesión de suelo por edificación futura (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210.8ª tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse la indicada condición resolutoria en garantía de cesión de suelo por edificación futura.
También existen diferencias entre el referido artículo 82.5.ª de la Ley Hipotecaria y la regla octava del 210 de la misma Ley por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro, pues aquél precepto dice «contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro», mientras que la regla octava del artículo 210 presupone que no conste, al decir «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada».
Así, sin pretender ser exhaustivos, el artículo 82.5.ª se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Por el contrario, el artículo 210.8ª de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.
Doctrina que reitera la Resolución de la DGRN de 6 de febrero de 2019.
Asimismo esta posibilidad de cancelación aplicando la regla 8ª del art. 210 de la LH, es aplicable a las anotaciones preventivas de embargo y por tanto, una anotación preventiva prorrogada antes de la nueva LEC también es cancelable si se dan los presupuestos del precepto, ya que la anotación de embargo no es un derecho real en sentido propio pero sí tiene una indudable eficacia real y encaja sin dificultad en la expresión «cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales» que utiliza la regla 8ª del art. 210 de la LH, (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2020).
En definitiva, como resulta de lo dicho y dice la Resolución de la DGRN de 25 de octubre de 2018, y reitera la resolución de dicha DG de 8 de octubre de 2018 en el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, («Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento»), ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer), y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado,
Y la Resolución de la DGRN de 21 de abril de 2016, al tratar del artículo 1964 del Código Civil (con redacción dada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), indica que para lograr las prescripciones iniciadas antes de la entrada en vigor de la Ley 42/2015 se deberán cumplir cinco años después de la vigencia de la misma, es decir el 7 de octubre de 2020 y no cinco años desde el momento en que la acción pudo ejercitarse.
Cancelación y expresión del medio de pago
En materia de cancelación de hipoteca se plantea la duda de si son aplicables las disposiciones de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, es decir, si debe expresarse el medio de pago, indicando las fechas y el modo (metálico, cheque, cargo en cuenta, etc.).
El tema ha sido estudiado y resuelto por la Resolución de la DGRN de 18 de mayo de 2007, que trata dos puntos:
a).- La identificación de los medios de pago, en general
1.- En primer lugar: la calificación del Registrador no alcanza a examinar y analizar los medios de pago; el control corresponde al Notario y el Registrador únicamente puede cerrar el Registro si el notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (artículo 254 de la LH).
2.- Los datos relativos a la forma en que se ha identificado el pago, según afirma la DGRN, carecen de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a terceros. No forman, por tanto, parte del contenido de la inscripción.
3.- No debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago; la norma, dice la DGRN, sólo atribuye al Registrador la apreciación de su existencia (la identificación del medio de pago que indica el Notario), pero no de si dicha existencia refleja o no debidamente el medio de pago empleado. Por ello, si el notario entiende, bajo su responsabilidad, que se ha identificado el medio de pago, el Registrador no puede cerrar el Registro, y únicamente si el notario ha hecho constar en la escritura que no se han identificado los medios de pago podrá cerrar el acceso de la escritura de cancelación al Registro.
4.- No debe confundirse medio de pago con movimiento de pago: el medio de pago es exclusivamente el cauce empleado por las partes para entregar el precio o efectuar la contraprestación (art. 1156 del CC); por el contrario, el movimiento de pago es el control que el Estado impone, por motivos de prevención de blanqueo de capitales, respecto de determinados medios de pago siempre que se den cumulativamente diferentes causas, esto es, que excedan de una determinada cuantía, que se refieran a determinados medios de pago y que se trate de movimiento exterior e interior de capitales.
Pues bien, el Registrador, respecto de los medios de pago, no puede efectuar calificación alguna y mucho menos cerrar el registro (en el caso pretendía se aportara el famoso modelo S-1).
b).- El caso concreto de las cancelaciones de hipoteca
En el caso de una cancelación de hipoteca, no estamos ante la extinción de un derecho real por un acto a título oneroso, y que por ello se exija indicar los medios de pago empleados (aparte de la dificultad que se genera si el pago se ha efectuado durante muchos años y antes de estas nuevas normas). Según dice la DGRN, estamos:
ante la extinción de un derecho de garantía por haberse extinguido la obligación garantizada, habida cuenta del carácter accesorio de aquélla.
Por tanto, la DGRN viene a decir, entre líneas, que la cancelación de una hipoteca no es uno de los casos en que deba indicarse el concreto medio de pago, pero de exigirse, si se hace constar cualquier fórmula, como la baitual (cargos en cuenta) el registrador nada más puede exigir: ha habido identificación del medio de pago, a juicio del notario.
Este criterio, en un caso de caducidad de hipoteca extensible al presente supuesto, es el de la Resolución de la DGRN de 25 de julio de 2019 cuando dice que no es necesario acreditar los medios del pago, ya que la cancelación no es un acto o contrato a título oneroso y con existencia de contraprestación en dinero o signo que lo represente sino que es la extinción de un derecho de garantía por caducidad convenida si cumple todos requisitos.
Autor: Manuel Faus
Fuente: Vlex.com
