Nuestro Código Civil tiene respuesta para esta situación que se presenta con relativa frecuencia.
Cuando firmamos un contrato, con independencia de su naturaleza, nuestra obligación es cumplirlo. Debemos saber que en caso contrario la otra parte podrá, a su elección, exigirnos el cumplimiento o resolver el contrato pudiendo, en este caso, pedir que se le indemnice por los daños y perjuicios causados. Este es el escenario general para todo tipo de contratos, y se encuentra regulado en el art. 1.124 del Código Civil.
Si lo que la parte cumplidora elige es resolver el contrato y solicitar indemnización por daños y perjuicios, deberá acreditar que estos, efectivamente, se han producido y determinar su importe. Son las denominadas arras confirmatorias.
La especialidad que presenta el contrato de compraventa de inmuebles es que tiene una regulación específica para este supuesto. El art. 1.454 del Código Civil establece que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Estas son las denominadas arras penitenciales o de desistimiento. Para hacerlas valer el contrato de compraventa ha de incluir una cláusula que las incluya expresamente. Son las más habituales pero, insisto, han de estar expresamente contempladas en el contrato. En cualquier otro caso la señal o entrega a cuenta será considerada sólo como parte del precio.
Y por último, también nos podemos valer de las denominadas arras penales: su finalidad es obligar a la otra parte al cumplimiento del contrato bajo la amenaza de tener que hacer frente al pago de determinada cantidad en caso de incumplimiento. Al igual que las arras penitenciales deberán de estar expresamente recogidas en el contrato de compraventa.
