La necesidad de acreditación del pago en toda transmisión onerosa se recoge en la normativa que, (con mayor buena intención que éxito real) intenta evitar el blanqueo de dinero e impone a los Notarios un control sobre los medios de pago en determinadas operaciones.
Orden EHA/1439/2006
La Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales ordenó que:
Toda autoridad o funcionario, incluidos los de arancel, se cerciorará del cumplimiento de la presente Orden
Y dicha Orden afecta:
a) Salida o entrada en territorio nacional de moneda metálica, billetes de banco y cheques bancarios al portador denominados en moneda nacional o en cualquier otra moneda o cualquier medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago, por importe igual o superior a 10.000 euros por persona y viaje.
b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago consistentes en moneda metálica, billetes de banco y cheques bancarios al portador denominados en moneda nacional o en cualquier otra moneda o cualquier medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago, por importe igual o superior a 100.000 euros. La presente Orden no será de aplicación a los cheques nominativos.
Esta Orden exige, pues, que en toda escritura en la que medie pago en efectivo o cheque, deban cumplirse las normas de esta Orden: no se podrá aceptar pagos en efectivo o cheques al portador de 100.000 euros o más, salvo que se aporte el impreso S-1; como dice el art. 4.1. de la Orden:
1. En caso de movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera, el portador declarará, con carácter previo, los medios de pago transportados mediante la presentación del modelo S-1, íntegramente cumplimentado, en las Dependencias Provinciales de Aduanas e Impuestos Especiales de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Instrucción DGRN
Tenemos la Instrucción de 28 de noviembre de 2006 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, relativa a la identificación y constancia de los medios de pago en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes que detalla la necesidad de hacer constar el medio de pago, la forma de acreditarlo e incluso la forma de expresarlo. Así:
- Supuestos en que se aplica:
En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se constituyan, declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a titulo oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.
- Momento del pago:
Respecto del momento del pago, el notario hará constar, si se produjo con anterioridad, la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.
- Forma de expresarlo: para facilitar la redacción de la escritura y aclarar medios se dice:
A título ejemplificativo, deberá identificarse ese medio de pago haciendo constar en la escritura si se realizó en metálico, cheque bancario nominativo o al portador, cheque nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, transmisión de bienes y derechos en pago, y compensación.
En definitiva podrá ocurrir:
1.- Que se testimonie en la escritura pública los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se exhiban por los otorgantes. Si el Notario entiende que con ello se ha acreditado el pago, no hay más problema en cuanto a la posibilidad de inscripción de la escritura.
2.- Que los otorgantes no puedan acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado; en este caso:
El notario deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto.
3.- Que los otorgantes se nieguen a identificar el medio de pago empleado; en este caso, el notario le advertirá, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 17, LN, la información relativa a dicha escritura.
La Sanción: La escritura podrá otorgarse, pero si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública, y así entrará en juego el Servicio que intenta prevenir el blanqueo de dinero.
Real Decreto 1804/2008
El Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, se modifica el Reglamento para la aplicación del régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, aprobado por el Real Decreto 1270/2003, y se modifican y aprueban otras normas tributarias, modifica el art. 177 Reglamento Notarial (RN) exigiendo, en especial:
- Que se exprese en los cheques su numeración y el código de la cuenta de cargo.
- En caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
- En caso de pago por transferencia o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
Real Decreto 1/2010
El Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, de modificación de determinadas obligaciones tributarias formales y procedimientos de aplicación de los tributos y de modificación de otras normas con contenido tributario ha vuelto a modificar el art. 177, RN, regulando el supuesto de que no se identifiquen los medios de pago y cuándo deben entenderse identificados los medios de pago, diciendo que:
- Se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales del mismo. A estos efectos si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuenta de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.
La expresión “si constan en la escritura” podría hacer pensar que no basta que en la escritura se una testimonio del cheque o transferencia del que resulte la mayoría de los datos exigidos, sino que habría que indicar número del cheque, fecha, importe, etc; no lo entendemos así: si por ejemplo, el pago realizado con cheque bancario, bastará unir fotocopia del cheque y hacer constar tal extremo en el cuerpo de la matriz, completando con indicación, por manifestación, del número de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o que se libraron contra la entrega de metálico.
- Lo que la reforma aclara (frente a otras opiniones) que hay identificación cuando hay la manifestación de los otorgantes sobre los elementos esenciales (aunque no haya prueba documental).
Ley 7/2012, de 29 de octubre
La Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude establece la limitación, de carácter general, a los pagos en efectivo correspondientes a operaciones a partir de 2.500 euros cuando en las mismas al menos una de las partes es un empresario o profesional, lo que afecta a las ventas en que intervenga un promotor o una inmobiliaria. Los pagos con cheque al portador se entienden también como pagos hechos en efectivo.
Dice así el art. 7, Ley 7/2012, de 29 de octubre: según redacción dada por la ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (y otras normas):
Limitaciones a los pagos en efectivo. Uno. Ámbito de aplicación.
1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.
No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.l.
2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.
3. Se entenderá por efectivo los medios de pago definidos en el {art. 34.2 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.
4. A efectos de lo dispuesto en esta Ley, y respecto de las operaciones que no puedan pagarse en efectivo, los intervinientes en las operaciones deberán conservar los justificantes del pago, durante el plazo de cinco años desde la fecha del mismo, para acreditar que se efectuó a través de alguno de los medios de pago distintos al efectivo. Asimismo, están obligados a aportar estos justificantes a requerimiento de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
5. Esta limitación no resultará aplicable a los pagos e ingresos realizados en entidades de crédito ni, cuando estén sujetos a la supervisión del Banco de España y a la normativa de blanqueo de capitales, a las operaciones de cambio de moneda en efectivo realizadas por los establecimientos de cambio de moneda a los que se refiere el Real Decreto 2660/1998, de 14 de diciembre, sobre el cambio de moneda extranjera en establecimientos abiertos al público distintos de las entidades de crédito y a las operaciones a que se refiere éste artículo realizadas a través de las entidades de pago reguladas en la Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago.»
Y el art. 34.2, RD 1/2010, de 8 de enero dispone:
2. A los efectos de esta Ley se entenderá por medios de pago:
a) El papel moneda y la moneda metálica, nacionales o extranjeros.
b) Los cheques bancarios al portador denominados en cualquier moneda.
c) Cualquier otro medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago al portador.
Nueva redacción del art. 1163 del CC
La Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica ha dado nueva redacción al art. 1163 CC que no se refiere a la acreditación del pago, pero sí a sus efectos cuando hay menores o persona con discapacidad. Dice este precepto:
El pago hecho a una persona menor de edad será válido en cuanto se hubiere convertido en su utilidad. Esta regla también será aplicable a los pagos realizados a una persona con discapacidad con medidas de apoyo establecidas para recibirlo y que actúe sin dichos apoyos, en caso de que el deudor o la persona que realice el pago conociera de la existencia de medidas de apoyo en el momento de la contratación o se hubiera aprovechado de otro modo de la situación de discapacidad obteniendo de ello una ventaja injusta.
También será válido el pago hecho a un tercero en cuanto se hubiere convertido en utilidad del acreedor.
Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado
Control de legalidad
En este tema tiene un gran interés la Resolución de la DGRN de 26 de mayo de 2008.
Tema. Se trata de una escritura de compraventa de un inmueble por determinado precio, del que se declara recibido una parte en metálico en la fecha que se indica y, respecto del resto, se expresa que el pago se instrumenta mediante seis cheques, estando uno de ellos emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado.
Posición del Registrador. No se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques está emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado.
Posición del Notario. El control de legalidad relativo a cuáles han sido los medios de pago empleados corresponde exclusivamente al Notario y no al Registrador, pues el cierre registral sólo cabe cuando las partes se hayan negado a identificar total o parcialmente los medios de pago (vía de manifestación o de acreditación), conforme al art. 254 de la Ley Hipotecaria (LH) y art. 177, Reglamento Notarial (RN).
Doctrina de la DGRN.
- Compete al Notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia.
- El Registrador no puede calificar si la identificación que ha hecho y aceptado el Notario es o no es correcta: el Registrador debe examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el Registro.
- No debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo. En este sentido, la Resolución DGRN de 16 de octubre de 2014 declara que la legislación vigente impone la identificación y no la justificación de los medios de pago empleados por las partes. De tal forma que es perfectamente válido el pago efectuado a un tercero al amparo de los artículos 1162 y 1163 CC, concluyendo que, el hecho de que el pago del precio se haya realizado al vendedor o a otra persona no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del Registro la causa o razón de ser por la que el pago no se efectuó al vendedor.
- Para la DGRN una adecuada técnica notarial debería aclarar este punto; por ejemplo, que el cheque a favor de tercero es para pagar una cancelación, es la comisión del API, es el pago de una factura del adquirente o tercero, etc. No compartimos esta tesis; la escritura es clara si se une testimonio de los cheques: se sabe quien entrega el cheque, en qué concreta operación y a quien; lo que ese quien haga después no debería ser función del Notario-Inspector de policía en que se le está convirtiendo.
Puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 16 de octubre de 2019 la cual considera exigible la justificación del medio de pago en el caso de reconocimiento de deuda y también en una permuta en que la contraprestación sea un crédito derivado de un préstamo; si no se produjera la necesidad de acreditación de los medios de pago en este caso bastaría para eludir el precepto del artículo 254 de la Ley Hipotecaria con articular las transmisiones onerosas mediante la ficción de que la contraprestación consiste en un crédito derivado de un préstamo no justificado.
Resumen de la doctrina de la DG
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 4 de marzo de 2020 hace un resumen de las normas sobre la acreditación de los medios de pago, a saber:
1) Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
2) Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.
Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.
De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
3) En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
4) Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.
En este régimen se especifican determinadas obligaciones que tiene el notario respecto de la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinará las responsabilidades correspondientes.
Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «(…) se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».
Consecuentemente con lo expuesto, no toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.
La Resolución de 28 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública reitera que si se trata de transferencia, se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.
Precio más IVA igual al saldo deudor de un préstamo hipotecario
Otro supuesto distinto es el que tratan varias resoluciones de la DGRN; por todas, la de Resolución DGRN de 2 de diciembre de 2008: se otorga compraventa por un determinado precio y éste, más el IVA correspondiente, se satisface subrogándose la parte compradora en un préstamo que equivale al precio más el IVA, manifestando el vendedor su compromiso de pagar el IVA al Tesoro Público.
El Registrador denegó la inscripción por dos razones:
a) El precio de la venta es inferior a la cantidad retenida por el comprador (ya que ésta engloba el precio en sí y el impuesto repercutido), lo cual es matemáticamente imposible y presenta, además, un problema de causa, pues para que el comprador asuma, con carácter de deudor personal y real, una deuda que supera el precio de la cosa vendida, debe existir, y documentarse, la relación jurídica que la justifique.
b) El tributo que grava la transmisión (el Impuesto sobre el Valor Añadido en este caso) no es precio de la compraventa, está excluido de la voluntad de los particulares, y no cabe aplicar su importe al pago del préstamo garantizado con la hipoteca como parte del precio de la compraventa, pues el descuento o retención cabe sobre dicho precio, pero no sobre el precio de venta más el tributo.
La DGRN no comparte la tesis del registrador y dice:
El presente se trata de un contrato de compraventa que reúne todos y cada uno de los elementos esenciales (cosa determinada y precio cierto) para que, seguido de la tradición instrumental, haya provocado la adquisición del dominio por parte del comprador, operándose así una mutación jurídico real que ha de acceder al Registro (art. 2.1, LH).
Y añade:
Del título calificado resulta que el precio de la compraventa está perfectamente determinado, de modo que se cumple plenamente la exigencia de precio cierto que impone el art. 1445, CC
En definitiva, una cosa son las normas civiles y otra las fiscales, y la obligación fiscal de repercutir el IVA es una obligación que frente al vendedor contrae el comprador a consecuencia del contrato celebrado por ambos y que entre las partes las relaciones que surgen del contrato se rigen, en primer lugar, y a salvo lo dispuesto en leyes imperativas, por el contrato mismo (cfr. arts. 1091, 1255, y 1258, CC.) Y en el contrato se establece expresamente que al precio de la compraventa se añade determinada cantidad por dicho impuesto, de modo que queda precisado, a efectos civiles, el alcance exacto de la contraprestación que ha de recibir y recibe el vendedor.
Distinto es el caso que trata la Resolución de la DGRN de 4 de septiembre de 2017: no se admite la expresión de que el precio de la compraventa está representado ”por el saldo actual de la deuda hipotecaria que grava la finca vendida, cuya deuda asume personalmente la parte compradora”, cuando la hipoteca no está inscrita y no cita o aporta la escritura de préstamo hipotecario.
Fecha de pago y fecha de la escritura
En muchas ocasiones se documenta una venta en la que el pago se ha realizado en momentos anteriores a la legislación que impone estas obligaciones de identificación, y se pretende no tener que cumplir las normas actuales alegando que las leyes no son retroactivas, y no es así. La Resolución de la DGRN de 8 de julio de 2009 se plantea el ámbito de aplicación temporal de las normas actuales y afirma que la redacción vigente impone la obligación de identificar el medio de pago, aunque la fecha del mismo sea anterior a la de las nuevas normas de aplicación, afirmando:
El objeto del art. 177, Reglamento Notarial no es el de regular la forma de pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tenga por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero…. aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior.
Documento privado y justificación del medio de pago
El tema a plantear es si, cuando se eleva a público un documento privado, debe cumplirse las normas sobre la debida identificación del medio de pago, conforme a lo dispuesto por la Ley 36/2006 y el RD 1804/2008.
Pues bien, debemos diferenciar:
- Documentos privados de fecha posterior a la entrada en vigor de la Ley 36/2006: deben cumplirse todos los requisitos, sin excepción.
- Documentos privados anteriores : en principio, también deben expresarse los medios de pago,(una cosa es la fecha del pago y otra cosa es la fecha de la escritura a la que ahora se le impone un requisito de identificación del medio de pago); ahora bien, únicamente en el caso que la fecha del documento privado sea fehaciente por cualquiera de los supuestos legales (por ejemplo, defunción de un otorgante) puede discutirse si deben justificarse los concretos medios de pago (que será imposible, en la mayoría de los casos); la Resolución de la DGRN de 6 de julio de 2009 no quiso definirse sobre ello, si bien apunta:
Sin que deba ahora prejuzgarse sobre la posibilidad de supuestos en los que, v. gr., por el tiempo transcurrido entre la transmisión y los pagos a los que se refieran las escrituras y el otorgamiento de éstas, si dicho lapso temporal acreditado debidamente, pueda concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos atendiendo a la finalidad de la referida norma.
La DGRN no quiere prejuzgar, pero parece claro que si eleva a público un documento privado de, por ejemplo, más de 30 años de antigüedad, va a ser prácticamente imposible acreditar cheques, números de cuenta de cargo, etc.. Y lo mismo ocurre cuando la elevación a público de un documento privado es otorgada por el Juez en rebeldía del transmitente.
La Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2018 repite que no quiere prejuzgarse sobre la posibilidad de supuestos en los que, v.gr., por el tiempo transcurrido entre la transmisión y los pagos a los que se refieran dichas escrituras y el otorgamiento de éstas, si dicho lapso temporal resulta acreditado debidamente, pueda concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos atendiendo a la finalidad de la referida norma; pero advierte que el objeto del art. 177 del Reglamento Notarial, regulando la forma de la constancia del medio de pago en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero, y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008, o el más reciente Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior.
Cheque endosado
En ocasiones se paga con un cheque nominativo a favor de persona distinta del transmitente y endosado a su favor. Imaginemos que A vende una finca a B y éste le paga con cheque a favor de A; a continuación A con el precio de la venta compra una finca a C y le paga el precio con el cheque que acaba de recibir, que endosa a favor de C.
¿Es correcto?. Evidentemente sí. Según la Resolución de la DGRN 2 de junio de 2009 de lege data, ni el art. 24, Ley del Notariado ni el art. 177, Reglamento Notarial incluyen la identificación de la persona, física o jurídica, a cuyo favor o a cuya orden se libre el correspondiente instrumento de giro, cuando éste es nominativo, entre los elementos que deben expresarse en el instrumento público… y efectivamente a veces se entregan cheques para el pago de préstamos que se cancelan previamente, pago de comisiones, etc. y cuyos cheques, es lógico, no son nominativos a favor del vendedor
Necesidad de identificar el precio y el IVA, en su caso
Está claro que el precio debe identificarse en la forma expresada; pero la duda estriba en saber si en el caso de operaciones sujetas al IVA, debe identificarse también el medio de pago del Impuesto.
El tema lo trata la Resolución de la DGRN de 9 de julio de 2009 según la cual:
La obligación contraída por el comprador de soportar la repercusión del impuesto es uno de los efectos regidos por la ley del contrato y, por tanto, por el Derecho Civil…
Para concluir que siendo el precio y el impuesto elementos o sumandos de la total cantidad que debe pagar el comprador, como prestaciones dinerarias nacidas del contrato, deben entenderse ambas asimiladas a los efectos de quedar sujetas a idéntico régimen respecto de la justificación de los concretos medios empleados por el comprador para realizar el pago con finalidad solutoria de ambos conceptos o créditos del vendedor….
Es decir: debe identificarse el medio del pago del IVA.
Precio aplazado
La Resolución de la DGRN de 12 de noviembre de 2.009 advierte que no es necesario justificar el modo en que se va a efectuar el pago aplazado, al ser un hecho futuro. Otra cosa será cuando se pretenda la carta de pago del precio aplazado. Puede verse en el Práctico Derecho Registral el tema Cancelación de condición resolutoria por exhibición de letras
Dación en pago
En el caso de una dación en pago, si la obligación que se va extinguir con la dación es dineraria (por ejemplo, deriva de un préstamo) debe tenerse en cuenta que la deuda debe acreditarse, lo que no ofrece problemas en los préstamos hipotecarios hechos por una entidad de crédito, pero sí puede ofrecer dificultad en los que procedan de particulares, o en el caso de un simple reconocimiento de deuda, por aplicación de las normas sobre justificación de los medios de pago y prevención del blanqueo de capitales (art. 177, RN, con su última redacción dada por el Decreto 1/2010 de 8 de enero).
Por ello, la Resolución de la DGRN de 11 de marzo de 2013 en una dación en pago cuya obligación preexistente era un contrato de préstamo, exigió que se justificare la entrega de dinero, sin que el reconocimiento de deuda posterior exima del deber de justificación de los medios de pago empleados. Distinto es el caso de la Resolución de la DGRN de 22 de noviembre de 2013 en un reconocimiento de deuda derivada del finiquito por unos trabajos efectuados, que no se incorpora al título pero que quedó reseñada en un pagaré que sí se incorpora a la escritura, y en cuyo pago se transmite finca del deudor, al quedar acreditada la deuda, se cumple, a efectos de poder inscribir la transmisión, la legislación sobre fraude fiscal e identificación de medios de pago y la razón es lógica: exigir la justificación del pago cuando éste no ha existido llevaría en la práctica a inadmitir la inscripción de la dación en pago de deudas diferentes a las originadas por un contrato de préstamo.
De igual modo se entiende en la Resolución de la DGRN de 9 de diciembre de 2014 que, en una escritura de reconocimiento de deuda por razón de un préstamo, que no se documenta ni acompaña pero en la que se relacionan tanto las cuentas de cargo y abono por manifestación de las partes, se cumple con la acreditación de los medios de pago empleados ya que los datos contenidos en la escritura son suficientes para la inscripción, puesto que se trata de un pago efectuado con anterioridad mediante transferencia, y constan el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria. Y añade que:
En este sentido la certificación bancaria acompañada si bien adolece de los defectos señalados por el registrador, no resulta necesaria para justificar los medios de pago.
Tampoco es exigible la aportación de los documentos que recojan el préstamo y su cesión y liquidación pues no constituyen el título inscribible, ni puede considerarse el préstamo y la posterior dación como un único negocio complejo que justifique la acreditación respecto al primero, de los mismos requisitos exigibles al segundo para su inscripción. En realidad es el reconocimiento de deuda el negocio jurídico objeto de inscripción. Ello no obsta para que siendo el préstamo la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior dación, deba evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda, pero distinto es el origen del crédito, cuya constancia no es preciso que se especifique en el título (ni, por tanto, en la inscripción), y a la cual es aplicable la presunción de existencia y licitud establecida por el artículo 1277 del Código Civil.
Compensación
La compensación no es un medio de pago; como resulta del art. 1156 Código Civil es una forma de extinción de las obligaciones y, por tanto, a la compensación no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago, pero debe acreditarse el crédito que se compensa (justificación de la causa.) (Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).
Autor: Manuel Faus (Notario)
Fuente: vlex.com
