Comunidad de propietarios
Los propietarios de entidades singulares participan de los elementos comunes de forma que en la Propiedad Horizontal existe una comunidad entre los mencionados propietarios.
Esta comunidad manifiesta su voluntad en las correspondientes Juntas, pero no tiene personalidad jurídica.
Esta afirmación no impide que sean posibles determinados asientos en el Registro de la Propiedad, en concreto notaciones preventivas de embargo y de demanda en aquellas materias en que la comunidad tiene reconocida legalmente capacidad procesal.Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2013. Pero ello no le confiere personalidad.
Esta falta de personalidad la ha sostenido la jurisprudencia reiteradamente, con lo que la comunidad no puede ser titular registral ni es posible que sin tal personalidad puede ser propietaria de un bien y, por extensión, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente (STS 6 de noviembre de 1995 y STC 14 de junio de 1999).
Las consecuencias de esta carencia de personalidad jurídica son:
- Que no puede voluntariamente adquirir como tal comunidad bienes e inscribirlos en el Registro de la Propiedad, lo que es distinto de que puedan todos los titulares de entidades de un inmueble dividido en propiedad horizontal adquirir bienes por cuotas iguales, o no, a su participación en la comunidad, tal como resulta de la Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2013 y la 4 de octubre de 2013, que dice:
El reconocimiento legal de capacidad procesal de la comunidad de propietarios así como las restantes facultades que se atribuyen a la junta de propietarios y a su Presidente, no implica que tal comunidad pueda adquirir bienes inmuebles como ente con personalidad jurídica independiente y ser titular registral de los mismos mediante el asiento de inscripción correspondiente.
- Que excepcionalmente se admite la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral; de forma que la Resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2016 admite el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Se reitera en la Resolución de la DGRN de 3 de abril de 2018 y en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de mayo de 2021.
Citando la doctrina de la DGRN, la STS 1/2019, 8 de Enero de 2019 hace un resumen de la posición de la DGRN y del mismo TS, destacando que ello es de sumo interés en el tráfico inmobiliario y de viva actualidad,
- Que debe entenderse que está exenta de las tasas judiciales; no se crea una entidad con personalidad jurídica independiente.
Competencias de la junta de propietarios
Señala el art. 14 LPH que corresponde a la junta de propietarios:
- El nombramiento y cese de cargos (tanto los denominados “directivos” –presidente o vicepresidente- como los dedicados a funciones “administrativas” –secretario o administrador-), así como la resolución de las reclamaciones que formulen los titulares de los pisos o locales contra la actuación de aquéllos.
- La aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- La aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, recibiendo información de las medidas urgentes adoptadas por el administrador conforme al art. 20 LPH.
- La aprobación o reforma de los estatutos y la determinación de las normas de régimen interior.
- El conocimiento y decisión de los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. En especial, como recuerda la Sentencia nº 422/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 24 de Junio de 2016, compete a la Junta autorizar expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
Convocatoria de la junta de propietarios
Legitimación para realizar la convocatoria de la junta de propietarios
En principio, corresponde al Presidente, como representante de la comunidad, realizar la convocatoria de la junta, si bien se autoriza igualmente a los promotores a convocar la reunión (art. 16.2 LPH).
Ahora bien, el hecho de que corresponda al presidente tomar el acuerdo de convocatoria no significa que la misma no pueda llevarse a la práctica a través del secretario o el administrador, por delegación del presidente, extendiendo las correspondientes citaciones o escritos autorizados con su firma para hacerlas llegar a cada uno de los propietarios, como apunta la STS de 16 de junio de 1988.
Junta de propietarios ordinaria y extraordinaria
Señala el art. 16.1 LPH que la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y en las demás ocasiones que estime conveniente el presidente o lo pidan ¼ parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, pudiendo cualquier propietario pedir que la junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad.
Por tanto, del mencionado precepto se infiere la existencia de dos tipos de reuniones:
- La junta ordinaria, que será promovida por el presidente y se celebrará una vez al año con el objeto de aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad;
- Las juntas extraordinarias, que serán promovidas por los propietarios al objeto de tratar temas de interés para la comunidad.
Contenido de la convocatoria de la junta de propietarios
El art. 16.2 LPH establece que la convocatoria debe indicar los asuntos a tratar, así como el lugar, día y hora en que se celebrará la junta en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
Respecto del orden del día, se exige por la jurisprudencia que su redacción sea clara y precisa, fijándose con claridad los asuntos objeto de debate, de modo que exista una perfecta armonía y congruencia entre el contenido del orden del día, y los temas que se debatirán en la junta (STS de 30 de noviembre de 1991). En los mismos términos se pronuncia la STS de 12 de enero de 2012, indicando que la finalidad de quedar claramente fijado el orden del día es cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien decidir si delegan su voto a una tercera persona o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. Ahora bien, la Sentencia nº 219/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 15 de Marzo de 2013 no ve problema alguno en que anunciado en el orden del día un informe sobre determinados obras realizadas en un piso, se pueda acordar el ejercicio de acciones judiciales, aunque este último extremo no constase en el orden del día. Dice esta Sentencia:
el acuerdo de la junta de propietarios es plenamente ajustado a la Ley y a los Estatutos, con independencia de que no se hubiera introducido en el orden del día…. El acuerdo … no es más que la expresión clara y evidente de su derecho a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los estatutos por parte de unos comuneros.
Asimismo, la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no se hallen al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, advirtiendo de la privación del derecho de voto para el caso que no impugnen judicialmente las deudas o procedan a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.
Por otro lado, se establece que las citaciones deben ser entregadas por escrito en el domicilio que hubiere designado cada propietario que constituya su residencia en España y, en su defecto, en el propio piso o local.
Al hilo de lo anterior, es de advertir que estas normas se configuran como un sistema de garantías que debe cumplirse en todo caso ya que, si bien los titulares de los pisos o locales gozan de libertad para acudir o no a las juntas, en ningún caso se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración (STS de 28 de junio de 2007).
Ahora bien, la ley no exige ninguna formula especial para la remisión de las citaciones escritas, de modo que si algún propietario cuestiona su recepción, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, como son, entre otros, el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del secretario de la junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca (STS de 22 de marzo de 2006).
Plazo de convocatoria de la junta de propietarios
El art. 16.3 LPH regula el plazo de convocatoria de la junta de propietarios, el cual variará en función del tipo de reunión que se convoque:
- Si se trata de una junta ordinaria anual, la citación deberá realizarse con seis días de antelación.
El problema se plantea a la hora de efectuar el cómputo del indicado plazo, pues nada dice la ley al respecto. En este sentido, la jurisprudencia del TS ha considerado que, en aplicación del art. 5.1 CC, el día de la citación quedará excluido del cómputo, contándose los seis días a partir del siguiente a la recepción de la citación (véase, en este sentido, la STS de 26 de abril de 2000).
- Si se trata de una junta extraordinaria, la convocatoria deberá realizarse con la antelación suficiente para que sea posible que llegue a conocimiento de todos los interesados, término éste que deberá interpretarse en relación al motivo de la reunión, como precisa la STS de 11 de mayo de 1998.
Reglas sobre los acuerdos
Regla general en la adopción de acuerdos: unanimidad
El art. 17.1 LPH establece, como regla general, la unanimidad para la adopción de aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad pero con importantes excepciones.
Excepción a la regla general de unanimidad: no se necesita acuerdo
Son los supuestos del art. 10 LPH (con una nueva redacción dada por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (entrada en vigor el 6 de marzo de 2019).
Supuestos en los que se exige una determinada mayoría
Se señalan en el art. 17 LPH (con una nueva redacción dada por la ley 8/2013 de 26 de junio).
Impugnación
Acuerdos impugnables de la junta de propietarios
Conforme establece el párrafo primero del art. 18 LPH, los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables en los siguientes supuestos:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.
El abuso de derecho, en materia de propiedad horizontal, se ha entendido como la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecte de manera peyorativa a uno de sus partícipes (véase la STS de 16 de julio de 2009 citada en la STS 15 de noviembre de 2010). En esta línea, dice la Sentencia nº 131/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 5 de Marzo de 2014:
en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma.
Legitimidad para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios
El párrafo segundo del art. 18 LPH dispone que los legitimados para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en junta.
- Los ausentes por cualquier causa.
- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
La reforma de la LPH introdujo una expresión tan controvertida como “salvar el voto” que ha creado discrepancias en su interpretación: mientras que unos han defendido que no es lo mismo votar y salvar el voto, otros han considerado que dicha expresión debe ser interpretada de modo equivalente a votar en contra.
Al respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo que no comparte la doctrina que considera que el propietario presente en la junta que vota en contra no está legitimado para impugnar el acuerdo comunitario si no ha salvado previamente su voto. Como dice la STS de 10 de mayo de 2013, el simple hecho de votar en contra debe entenderse suficiente para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme.
Plazo para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios
La jurisprudencia del TS considera que los acuerdos que entrañan infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la Comunidad son meramente ANULABLES (en su caso, mediante la impugnación en los plazos correspondientes); sin embargo, aquellos otros acuerdos que suponen una infracción de cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o sean contrarios a la moral o el orden público o impliquen un fraude de ley, han de ser conceptuados NULOS de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil (CC) y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (STS de 25 de febrero de 2013 y STS de 4 de marzo de 2013, entre otras muchas).
Dicho esto, los plazos de caducidad que fija el párrafo tercero del art. 18 LPH para la impugnación de los acuerdos meramente anulables son:
- En caso de acuerdos contrarios a la ley o los estatutos, la acción caducará al año de adoptarse el acuerdo.
- En los demás casos, la acción caducará a los 3 meses de su adopción.
Por tanto, con carácter general, los plazos de impugnación se computan a partir del momento de la adopción del acuerdo, con la excepción establecida a favor de los ausentes que se computarán a partir de la comunicación (art. 18.3, in fine LPH).
A fin de determinar el inicio del cómputo de los plazos, el TS declara que deberá probarse el conocimiento detallado del acuerdo y no su mera existencia, pues sólo el primero garantiza el ejercicio de la acción en condiciones de efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva, correspondiendo la carga de la prueba a aquél que alegue la existencia de la citación (STS de 7 de marzo de 2013 y las que en ella se citan).
En definitiva, como señala la Sentencia nº 159/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Marzo de 2018, si se trata de acuerdo que vulneraría exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontraríamos ante un supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad dentro de los plazos establecidos en la Ley.
Autor: Manuel Faus (Notario)
Fuente: Vlex.com
